La Novella fiscale entrata in vigore al 1° gennaio 2014 ha eliminato tutte le agevolazioni fiscali prima in essere, tra cui:
– agevolazioni per i trasferimenti nell’ambito delle convenzioni di lottizzazione o di urbanizzazione in relazione
anche agli atti di obbligo;
– trasferimenti a favore dello Stato, delle Regioni, delle Province, dei Comuni;
– acquisti ricompresi in piani urbanistici particolareggiati;
– agevolazioni per i piani di recupero;
– vendite da società ad altre società che si impegnino a rivendere nel triennio successivo;
– trasferimenti di beni di interesse storico-artisticoculturale;
– agevolazioni in materia di insediamenti produttivi e per l’edilizia economico e popolare;
– agevolazioni in materia di acquisti di ONLUS
OSSERVAZIONI
Assodato che la stessa Circolare 2E ha affermato che con riferimento ai regimi agevolati da considerarsi soppressi, potranno essere formulati ulteriori chiarimenti con successivi documenti di prassi, è opportuno soffermarsi su alcuni negozi giuridici riferibili alla presunta soppressione di alcuni regimi fiscali agevolati in materia urbanistico edilizia ed in materia di convenzionamenti con il Comune.
A) Pare debba considerarsi soppresso il regime di agevolazione fino al 31 dicembre 2013 applicabile in materia di riscatto del diritto di piena proprietà sui suoli già concessi in diritto di superficie (ex lege 23.12.1998 n. 448, art. 31, commi 45-50) e che, pertanto, tali atti determinanti un “riconvenzionamento” con il Comune concedente, in dipendenza del quale il soggetto al quale sia stato assegnato e che sia titolare di un immobile in diritto di superficie, riscatta dal Comune la piena proprietà dell’area sulla quale l’immobile è stato realizzato segua la seguente imposizione fiscale:
IMPOSTA DI REGISTRO: 9% (minimo Euro 1.000,00) su una base imponibile determinata dal corrispettivo versato al Comune per il riscatto della piena proprietà dell’area
IMPOSTA IPOTECARIA: FISSA Euro 50,00
IMPOSTA CATASTALE: FISSA Euro 50,00
NO MUI
NO TASSA TRAS.
NO VOLTURA
B) Più complesso il discorso relativo alle Convenzioni urbanistiche. Occorre distinguere:
B1) Convenzioni urbanistiche stipulate ai sensi dell’art. 20 legge 10/77 (oggi il riferimento è al D.P.R. 380/2001) con le quali si prevedano impegni ed obbligazioni riferibili a prestazioni a contenuto patrimoniale che, pur essendo suscettibili di una valutazione economica, non attuano, nell’immediata efficacia della convenzione, alcun effetto traslativo o comunque ricollegabile alle disposizioni contenute nell’art. 1 della Tariffa annessa al T.U.R.:
IMPOSTA DI REGISTRO: FISSA Euro 200,00
IMPOSTA IPOTECARIA: ESENTE
IMPOSTA CATASTALE: ESENTE
BOLLO: Euro 155,00
TASSA TRAS.: Euro 35,00
B2) Convenzioni aventi per oggetto cessioni di aree al Comune (e delle eventuali opere ivi realizzate) da parte del lottizzante a scomputo (totale o parziale) degli oneri di urbanizzazione o in adempimento di convenzioni di lottizzazione di cui determinano mero adempimento degli obblighi assunti
Il problema è quello di dare una qualificazione tributaria alla fattispecie che, con ogni probabilità, fuoriesce dalla qualificazione dicotomica tipica del diritto civile (cessione a titolo oneroso/cessione a titolo gratuito). E’ lapalissiano come, anzitutto, tali cessioni (contrariamente a quanto sostenuto da ultimo da alcuni Uffici delle Agenzie delle Entrate al fine di far rientrare fiscalmente il trattamento della fattispecie in quello di favore previsto per la cd. “cessione gratuita”) debbano qualificarsi come “donazioni”. Per due motivi: in primo luogo perché è del tutto estraneo alla fattispecie lo specifico spirito di liberalità che contraddistingue l’atto donativo; in secondo luogo perché, se così fosse, bisognerebbe applicare – non il regime di favore quale appresso indicato per le cd. “cessioni gratuite” – bensì il regime fiscale tipico degli atti di donazione (segnatamente a favore di Ente pubblico Territoriale); il tutto senza considerare il formalismo tipico da adottarsi, a pena di nullità, per gli atti di natura donativa. La pericolosa equazione, pur tentata da alcuni Uffici delle Entrate, “atto di cessione di aree al Comune a titolo gratuito” = “atto di donazione”, potrebbe presentare rovesci della medaglia, a livello di formalismi da applicare, affatto secondari, con conseguenze tecniche di non poco conto. Certamente si può condividere l’opinione che “la fattispecie rientra in un’area disciplinata da norme tributarie speciali” (A. Pischetola). Il problema vero è che tali norme tributarie speciali stentano a poter essere concretamente individuate dal momento che non esiste una qualificazione di tali negoziazioni di natura prettamente tributaria. Invero, in applicazione dei criteri generali civilistici, si può immaginare una certa fatica ad inquadrare la fattispecie della cessione di aree a scomputo del pagamento di oneri di urbanizzazione (ma lo stesso è a dirsi, più in generale, per le cessioni di aree in esecuzione di atti unilaterali d’obbligo o per le cessioni di aree dipendenti da specifiche previsioni di N.T.A. del P.G.T. ai fini del rilascio di determinati provvedimenti abilitativi edilizi; e lo stesso è da ribadire, ad esempio, anche per le costituzioni di servitù d’uso pubblico o per gli atti di costituzione di vincoli di pertinenzialità necessari ai fini del recupero a destinazione abitativa dei sottotetti) come cessioni o costituzioni di diritti reali di godimento “a titolo gratuito”. Sebbene, infatti, l’A.F. abbia avuto modo di precisare che: “il rapporto che si pone in essere tra il Comune ed il destinatario della concessione non ha natura sinallagmatica…”, la mancanza di sinallagmaticità è eventualmente recuperabile sotto un profilo squisitamente amministrativo, con l’ovvia conseguenza che la novella fiscale prima, e la Circolare esplicativa poi, avrebbero dovuto assumere una posizione certa e precisa sul trattamento tributario di una fattispecie (prima concretamente agevolata proprio sulla scorta di questa assunta mancata onerosità del trasferimento riconosciuta dalla stessa A.F. ed oggi presuntivamente considerata tra le agevolazioni soppresse) che, in mancanza di ciò, non potrà sfuggire ad una valutazione causale che torna – giocoforza – ad essere quella squisitamente privatistica. Sotto tale aspetto non può negarsi come la cessione dell’area non possa, ribadisco civilisticamente parlando, considerarsi priva di una contropartita e quindi non può, in sostanza, considerarsi effettivamente gratuita, al di là dei facili ricorsi a nomen iuris che non rispecchiano, invero, la sostanza della fattispecie.
Seguendo tale impostazione (che in maniera elementare accetta sostanzialmente la soppressione tout court dell’art. 32 D.P.R. 601/1973) la convenzione dovrebbe subire la seguente tassazione:
IMPOSTA DI REGISTRO: 9% su base imponibile determinata dal valore assunto dalla cessione o dalla servitù di uso pubblico
IMPOSTA IPOTECARIA: Euro 50,00
IMPOSTA CATASTALE: Euro 50,00
NO MUI
NO TASSA TRAS.
NO VOLTURA
[Tali conclusioni risultano avvalorate dal passaggio contenuto a pag. 59 della Circolare 2E secondo cui “Dal 1° gennaio 2014 tali previsioni agevolative (ci si riferisce a quelle inerenti i trasferimenti posti in essere nell’ambito delle convenzioni di lottizzazione o di urbanizzazione n.d.r.) non trovano applicazione in relazione agli atti riconducibili nell’ambito dell’art. 1 della Tariffa allegata al T.U.R.”. Con la conseguenza che solo tutte le volte in cui gli effetti della convenzione siano diversi da quelli traslativi o costitutivi di diritti reali di godimento le precedenti agevolazioni continuano a trovare applicazione.]
Se, al contrario, potessimo verificare che la fattispecie convenzionale sia effettivamente di natura gratuita:
IMPOSTA DI REGISTRO: FISSA Euro 200,00
IMPOSTA IPOTECARIA: ESENTE
IMPOSTA CATASTALE: ESENTE
MUI: Euro 230,00
TASSA TRAS.: Euro 35,00
VOLTURA: Euro 55,00
***
RESTANO IN VIGORE:
A) LE AGEVOLAZIONI PER L’ACQUISTO DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE E DELLE RELATIVE PERTINENZE
IMPOSTA DI REGISTRO: 2%
IMPOSTA IPOTECARIA: FISSA Euro 50,00
IMPOSTA CATASTALE: FISSA Euro 50,00
NO MUI
NO TASSA TRAS.
NO VOLTURA
Precisazioni:
1) Le agevolazioni in materia di imposta di registro competono esclusivamente alle unità immobiliari ricomprese nella categoria catastale “A”, con esclusione delle categorie A1 – A8 – A9 – A10, e ai soggetti acquirenti che siano in possesso dei requisiti previsti dalla specifica normativa in materia. RESTA IRRILEVANTE IL RICORSO – O MENO – DEI REQUISITI “NON DI LUSSO” PREVISTI DAL D.M. 2 AGOSTO 1969 (a tali requisiti, e solo a questi, occorre aver riguardo nel caso di atto soggetto ad I.V.A. rispetto al quale, al contrario, resta irrilevante la categoria catastale di appartenenza con l’ovvia esclusione della sola categoria A10).
2) Le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura fissa di Euro 50,00, sia in caso di agevolazione che in mancanza di agevolazione. Ciò fa sì che, in caso di recupero della maggiore imposta dipendente dalla decadenza dalle agevolazioni, ciò che dovrà essere corrisposto è solo la differenza dal 2% al 9% di imposta ordinaria, oltre al 30% di tale differenza quale penale e oltre agli interessi dovuti dal giorno della avvenuta decadenza al giorno dell’avvenuto pagamento di quanto dovuto. Si ricordi che, in sede di agevolazione “prima casa” richiesta in materia donativa o successoria, le imposte ipotecarie e catastali dovute in misura fissa ammontano ad Euro 200,00 per ciascuna di esse.
3) L’agevolazione è espressamente estesa, dalla Circolare 2E, all’acquisto di unità immobiliare contigua a quella già in proprietà in funzione dell’ampliamento di quest’ultima, nonché al caso di acquisto di due unità immobiliari contigue destinate a costituire, in dipendenza dell’acquisto e della successiva fusione, un unico corpo destinato ad abitazione civile. Tale estensione dell’agevolazione è consentita alla sola condizione che dalla fusione della vecchia proprietà con il nuovo acquisto o dalla fusione delle due unità immobiliari contemporaneamente acquistate con le agevolazioni, venga a risultare un’unica unità immobiliare la cui categoria catastale, da attribuire in forza della fusione catastale, sia diversa dalla A1 – A8 – A9 – A10. Ciò implica che nella dichiarazione dei requisiti in atto venga aggiunta anche la dichiarazione con la quale si attesti che l’unità immobiliare che verrà a risultare dalla fusione avrà categoria catastale diversa dalla A1 – A8 – A9 – A10.
B) LE ESENZIONI DA IMPOSTE DI REGISTRO, IPOTECARIE E CATASTALI, NONCHE’ L’ESENZIONE DA BOLLI, TASSE DI TRASCRIZIONE E TRIBUTI SPECIALI, IN CASO DI CESSIONI TRA CONIUGI E/O A FAVORE DI FIGLI IN SEDE DI ACCORDI PATRIMONIALI RAGGIUNTI IN SEDE DI SEPARAZIONE O DI DIVORZIO
C) PROVVEDIMENTI DI ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE PER PUBBLICA UTILITA’ E TRASFERIMENTI COATTIVI
IMPOSTA DI REGISTRO: ESENTE
IMPOSTA IPOTECARIA: ESENTE
IMPOSTA CATASTALE: ESENTE
MUI: Euro 230,00
TASSA DI TRAS.: Euro 35,00
VOLTURA: Euro 90,00
D) AGEVOLAZIONI IN MATERIA DI PPC E DI ACQUIRENTE IAP (Art. 2, comma 4-bis D.L. 30.12.2009 n. 194 conv. in l. 26 febbraio 2010 n. 25)
IMPOSTA DI REGISTRO: FISSA Euro 200,00
IMPOSTA IPOTECARIA: FISSA Euro 200,00
IMPOSTA CATASTALE: 1%
NO BOLLO
TASSA DI TRAS.: Euro 35,00
VOLTURA: Euro 55,00
Precisazioni: L’agevolazione per la P.P.C. è divenuta, a seguito della legge 13 dicembre 2010 n. 220 disciplina fiscale a regime; il terreno acquistato non potrà essere alienato, pena la decadenza dalle agevolazioni godute, per cinque anni successivi all’atto di acquisto; analoga decadenza si applica qualora l’acquirente cessi di essere coltivatore diretto o cessi di essere IAP.
E) AGEVOLAZIONI IN MATERIA DI MEDIAZIONE CIVILE E COMMERCIALE
IMPOSTA DI REGISTRO: ESENTE FINO AL LIMITE DI VALORE DI Euro 50.000,00 (l’imposta è dovuta per la
parte eccedente)
IMPOSTA IPOTECARIA: FISSA Euro 50,00
IMPOSTA CATASTALE: FISSA Euro 50,00
NO MUI
NO TASSA DI TRAS.
NO VOLTURA
F) AGEVOLAZIONI IN MATERIA DI CONCILIAZIONE GIUDIZIALE
G) AGEVOLAZIONI IN MATERIA DI FONDI IMMOBILIARI CHIUSI Sono sottratti al regime I.V.A. ed equiparati agli atti di conferimento di aziende
IMPOSTA DI REGISTRO: FISSA Euro 200,00
IMPOSTA IPOTECARIA: FISSA Euro 200,00
IMPOSTA CATASTALE: FISSA Euro 200,00
MUI: Euro 230,00
TASSA DI TRAS.: Euro 35,00
VOLTURA: Euro 55,00
H) AGEVOLAZIONI IN MATERIA DI TRASFERIMENTI GRATUITI NELL’AMBITO DI OPERAZIONI DI RIORGANIZZAZIONE TRA ENTI APPARTENENTI ALLA MEDESIMA STRUTTURA ORGANIZZATIVA
IMPOSTA DI REGISTRO: FISSA Euro 200,00
IMPOSTA IPOTECARIA: FISSA Euro 200,00
IMPOSTA CATASTALE: FISSA Euro 200,00
MUI: Euro 230,00
TASSA DI TRAS.: Euro 35,00
VOLTURA: Euro 55,00
I) AGEVOLAZIONI PER LA PARTECIPAZIONE A MILANO EXPO 2015 (atti, transazioni, operazioni finanziarie, relativi a terreni, aree fabbricabili, fabbricati, necessari all’organizzazione dell’EXPO MILANO 2015)
IMPOSTA DI REGISTRO: ESENTE
IMPOSTA IPOTECARIA: ESENTE
IMPOSTA CATASTALE: ESENTE
NO MUI
NO TASSA DI TRAS.
NO VOLTURA
TASSAZIONE DEGLI ATTI DI DISPOSIZIONE DI DIRITTI REALI IMMOBILIARI A TITOLO ONEROSO
– Aggiornato al 1 gennaio 2014
– ed in considerazione della Circ. Agenzia delle Entrate n. 2/E febbraio 2014
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